임대차2법 영향, 서울 월세 고가아파트 상위10%에 집중

서울 월세 상위 10%-하위 90% 탈(脫)동조화
월세 90%, 보증금 올랐지만 임대료는 낮아져
"임대차 시장 불안 우려컸으나, 월세시장은 소폭 하락…90%가격에 영향 적어"

서울 아파트 월세시장의 양극화가 심화되고 있는 것으로 나타났다. 특히 주택임대차보호3법 중 계약갱신청구권제·전월세상한제가 시행된 8월 이후 서울 아파트 거래가격 상위 10%와 하위 90%의 가격 차이가 더 커진 것으로 분석됐다.

이는 전반적으로 주택임대차법 영향이 서울 월세시장 상위 10%에 집중된 것으로 풀이된다.

16일 직방이 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과에 따르면, 올해 서울에서 거래된 아파트 월세거래가격 상위 10%의 평균 가격은 2020년 238만1000원으로 하위 90%의 61만2000원에 비해 3.89배 높은 것으로 조사됐다.

새 임대차법이 시행된 직후인 지난 8월부터 이달 12일까지 서울아파트 월세(보증금 제외) 상위 10%의 평균 가격은 240만3000원으로, 시행 이전(1∼7월) 215만3000원보다 높아졌다. 반면, 같은 기간 하위 90%는 시행 이전 62만2000원에서 이후 58만3000원으로 오히려 낮아졌다. 양쪽 그룹의 월세가격이 상반된 움직임을 보이면서 격차는 시행 이전 3.46배에서 시행 이후 4.12배로 오히려 커졌다.

이와 함께 올해 서울아파트 월세 시장에서 상위 10%는 월 임대료와 보증금이 같이 높아진 반면, 하위 90%는 보증금이 오르고 월 임대료는 낮아진 것으로 조사됐다.

올해 서울에서 거래된 아파트 월 임대료 상위 10%의 평균값은 238만1000원으로, 지난해(230만6000원)보다 높아졌다. 올해 월세 보증금도 2억6127만원으로, 2012년(9565만원) 이래 8년째 상승했다. 반면, 같은 기간 하위 90%의 월 임대료는 2018년 65만원, 지난해 65만2000 원, 올해 61만2000원으로 하락세를 보였다. 그러나 월세 보증금은 2016년(1억9445만 원)부터 지난해(1억6737만원)까지 3년간 떨어졌다가 올해 1억7423만 원으로 반등했다.

최성헌 매니저는 “임대차2법 시행 후 임대차 시장의 불안에 대한 우려가 컸으나 월세거래 가격이 소폭 낮아졌다”며 “임대차2법 시행이 표면상으로는 하위 90%의 거래가격에는 큰 영향이 미치지 않는 모습”이라고 설명했다.

그는 “월세시장의 양극화와 지역적 편중 현상은 더 강화될 수 있다”며 “고가 월세를 지불할 수 있는 수요가 한정되어 있는 만큼 일반적 임대차 시장과 분리되어 움직일 것”이라고 전망했다.