임대주택 의무비율 강화, 공급축소 역효과 우려

현행 15%에서 30%까지 상향
수익성 악화로 사업중단 늘 수도
사업위축땐 공공성 확보 어려워

정부가 주택공공성 확보를 위해 서울·수도권의 재개발 임대주택 의무비율을 올리고 공공주택 후분양제를 확대하는 내용의 ‘2019년 주거종합계획’을 발표한 것과 관련해 오히려 공급 축소를 부를 수 있다는 우려가 나오고 있다.

정부는 지난 달 시행령 개정을 통해 서울 등 수도권의 경우 재개발 임대주택 의무비율을 현행 15%에서 최대 30%까지 올릴 수 있게 했다.

2일 업계에 따르면 임대주택 의무비율이 증가할 경우, 재개발 사업성이 떨어져 오히려 사업 진행이 더뎌 공급이 축소될 수 있다는 지적이다. 후분양제 활성화 역시 자금력 확보가 문제가 되어 공공성 확보를 위한 정부의 취지가 무색해질 수 있다는 우려다.

주택정비사업인 재개발은 민간분양을 늘려 재개발 조합원들의 분담금 부담을 줄이고 사업비를 조달하는 방식으로 진행되기 때문에 임대주택 비율이 늘어날 경우 사업비가 줄어들어 조합원들의 분담금 비중이 커질 수밖에 없다.

서울 재개발 구역 한 조합원은 “낙후된 지역을 재개발하는 게 조합원들의 꿈인데, 임대주택 비율이 늘어나면 조합원 분담금이 증가하게 되고 사업비 조달이 어려워진다”며 “결국 조합원들에게 떠넘기기 하는 거 아닌가”라고 지적했다.

수도권 재개발 지역 부동산 관계자는 “사업비 부담이 커지면 조합원들이 사업 승인과 관리처분인가 등 사업 진행 동의서에 동의하기 어려워질 것”이라고 말했다.

◇“재개발 조합에 부담 떠넘기기…용적률 등 완화해야”
업계 관계자와 전문가들 역시 공공성 확대라는 정부의 취지가 바람직하다면서도 재개발 조합과의 선순환적 사업 진행을 위한 대안이 필요하다고 조언했다.

건설업계 관계자는 “특히 주택정비사업의 경우 토지와 건축물을 소유한 조합원이 사업주체라는 점에서 사업성에 민감할 수밖에 없어 부담이 가중되면 사업진행이 힘들어진다”며 “건설업이 주택정비사업 민간분양으로 수익성을 내는 비중이 큰데 사업진척이 어렵게 되면 업계에도 영향을 미친다”고 지적했다. 그는 “정부의 공공성 확보가 규제일변도로 가는데 조합원들 역시 서민층이 많다는 걸 생각해야 한다”고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “임대주택을 늘리는 것은 세입자들을 보호하는 방향이니 바람직하다”면서도 “하지만 사업성이 떨어지는 부분에 대한 부담과 피해를 조합원들에게 다 지게 하는 것은 떠넘기기밖에 안 된다”고 꼬집었다. 함 랩장은 “용적률을 완화하거나 임대주택을 매입하는 지자체들이 건축비나 매입비용 보전을 현실화해야 사업진행이 순조로울 수 있다”고 지적했다.

양지영 양지영R&C 소장 역시 “전패율, 용적률을 올려 사업성을 높일 수 있도록 해야 한다”며 “사업이 진행이 안 되면 결국 공급이 축소되는데 정부의 공공성 확보라는 취지와 동 떨어지는 결과가 될 수 있다”고 말했다.

‘2022년까지 공공 물량의 70% 후분양’ 로드맵과 관련해서도 공급 축소 우려를 지적했다. 양 소장은 “후분양은 아파트를 다 지은 다음에 분양을 하는 것이어서 건설사들의 자금력이 관건”이라며 “시장이 여의치 않은 상태에서 자금력을 확보할 수 있는 건설사는 많지 않아 이 역시 공급 축소로 이어질 수 있다”고 말했다.

한 주택업계 관계자도 “주택건설 사업에서 제일 중요한 게 자금인데, 주택사업자나 주택수요자나 자기 돈 100%로 분양하고 분양받는 경우가 없지 않느냐”며 “후분양을 하게 되면 금융기관이 사업성이 있는 곳만 대출해주기 때문에 오히려 후분양 때 집값이 올라갈 수 있다. 공공택지에 한해서 한다 해도 영향을 받을 수밖에 없다”고 지적했다.