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인천연구원은 2026년 정책연구과제로 수행한 '인천광역시 도심 복합개발 사업체계 구축 방안' 결과보고서를 발표했다고 13일 밝혔다.
도심 복합개발은 역세권 노후지역과 준공업지역 등을 대상으로 주거·상업·업무 기능이 결합된 복합거점을 조성하고, 신속한 주택공급을 유도하기 위해 도입된 제도다. 최근 '도심 복합개발 지원에 관한 법률' 시행과 '인천광역시 도심 복합개발 지원에 관한 조례' 제정으로 제도 운영의 기본 틀은 마련됐다.
하지만 규제 특례와 공공기여, 사업성 검토가 정밀하게 연계되지 않을 경우 의사결정 지연이나 지역별 적용 편차, 특혜 논란 등이 발생할 수 있다는 지적이 이어져 왔다.
이에 연구원은 인천의 도심 복합개발 추진 여건과 사업유형별·추진단계별 쟁점을 검토하고, 민간 제안사업을 체계적으로 관리·지원하기 위한 '인천형 사업체계' 구축 방향을 제시했다.
연구 결과에 따르면 도심 복합개발은 민간 전문기관의 창의성을 활용하고 용적률 인센티브와 도시혁신구역 지정을 연계할 수 있어 기존 정비사업과 차별성을 지닌다. 다만 해당 특례가 민간 사업자의 수익성 보전 수단으로 오용되지 않도록 공공성과 사업성의 균형 관리가 필수적인 것으로 분석됐다.
특히 인천은 용도지역 변경 시 공공기여 부담이 크게 발생할 수 있어 획일적인 기준을 적용하기 어렵다. 이에 따라 사업유형, 입지, 용도지역, 복합기능 확보 여부 등을 종합적으로 고려한 차등적 검토 기준이 요구된다.
구체적인 사업체계 구축 방안으로는 △규제 특례 및 공공기여 운영 방향 설정 △사전검토 체계 및 체크리스트 마련 △사전검토 운영위원회 운영 △복합개발사업 지원기구 구성 등이 제안됐다.
사업유형별 추진 전략도 구체화됐다. 성장거점형은 공공 주도의 선도사업으로 추진하고, 주거중심형 역세권은 민간 자율 기반 개발을 유도하는 방식이다.
반면 준공업지역은 개발이익 사유화와 단순 주거지화를 방지하기 위해 공공 주도로 산업 기능을 보호하는 방향의 운영이 필요하다고 보았다. 아울러 무분별한 사업 제안에 따른 행정력 낭비와 특혜 시비를 차단하기 위해 군·구의 행정요건 스크리닝과 시·지원기구의 법정 검토를 연계한 '투트랙 체계' 도입을 제안했다.
신형준 부연구위원은 "도심 복합개발이 인천 원도심의 공간 재구조화와 주거공급 확대에 기여하기 위해서는 규제 특례와 공공기여를 균형 있게 관리할 수 있는 사업체계가 선행돼야 한다"며 "인천형 선도사업 발굴과 전문 지원기구 협력을 통해 제도의 실행력을 높일 필요가 있다"고 강조했다.
