[부동산 인사이트]“여보, 우리집 부부 공동명의로 바꿀까”

현행 부동산 세제에선 부부 공동명의가 단독명의보다 양도소득세(양도세)와 종합부동산세(종부세) 등 절세 측면에서 더 유리하다는 게 많은 세무사들의 견해다./연합뉴스

"여보, (집을) 누구 명의로 하는 게 좋을까."

부부가 내 집을 마련하려거나, 이미 집을 갖고 있으면서 추가로 한 채 더 사려 할 때 자연스럽게 던져볼 만한 질문이다.

단독명의냐, 아니면 부부 공동명의냐에 따라 내야 할 부동산 세금은 크게 달라진다. 공동명의는 주택 지분을 나눠 공동으로 소유하는 것을 말한다.

단독명의·부부 공동명의 중 어떤 쪽이 절세 효과 측면에서 더 유리할까. 결론부터 얘기하면 현행 부동산 세제에선 부부 공동명의가 단독명의보다 더 유리하다. 왜 그런지 따져봤다.

◇ 종부세 줄이고 싶다면… "부부 공동명의가 유리"

공동명의로 적지 않은 절세 효과를 누릴 수 있는 세금은 종합부동산세(종부세)다. 종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 일정 금액 이상의 주택을 보유한 사람에게 부과하는 세금이다. 가구 단위가 아닌 인별 과세가 원칙이다. 종부세는 시세가 아닌 공시가격(공시지가)를 기준으로 과세한다.

주택의 경우 개인당 소유한 주택의 공시가격을 합산해 9억원(1가구 1주택자는 12억원)을 공제하고, 공정시장가액비율(60%)을 곱해 과세표준을 계산한다. 종부세에서 '1가구 1주택자'는 가구원 중 한 명만이 주택분 재산세 과세 대상인 주택을 한 채 소유한 자를 말한다.

단독명의 1가구 1주택자의 종부세 기본공제액은 12억원(공시가격)이다. 공시가격 12억원 이하의 주택을 보유한 1가구 1주택자라면 종부세를 내지 않아도 되는 것이다.

단독명의 1가구 1주택자에 대해선 세액공제가 적용된다. 만 60세 이상이거나 주택 보유 기간이 5년 이상이면 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있다.

부부 공동명의 1주택자의 종부세 기본공제는 18억원(부부 각각 9억원씩)이다. 따라서 공시가격 18억원 이하 아파트 한 채를 공동으로 소유한 부부는 종부세를 내지 않아도 된다. 공시가격 18억원은 시세로는 23억~26억원 정도이다. 이 때문에 부부가 공동으로 고가 아파트 한 채를 갖고 있더라도 종부세 부과 대상에서 제외될 가능성이 크다.

서울 송파구 잠실 일대에 들어선 아파트 단지들 모습./연합뉴스

이처럼 1가구 1주택의 경우 공동명의가 단독명의에 비해 기본적인 공제액이 크기 때문에 절세 측면에서 유리하다. 더욱이 공시가격 18억원 이상 아파트 한 채를 공동 보유한 부부도 단독명의 때보다 종부세 부담 절감 효과를 더 크게 볼 수 있다. 부부 공동명의가 종부세 절세 묘안으로 떠오를 법한 이유다.

◇부부 공동명의 '1주택 특례'가 절세 만능?…"되레 불리할 수도"

공동명의 1주택자는 연령 및 장기 보유에 따른 세액 공제를 받을 수 없는 것이 원칙이다. 다만 세법은 부부 공동명의 1가구 1주택자 등 일정한 조건을 충족할 경우 1주택 기준에 따라 기본공제와 세액공제를 받을 수 있는 특례제도를 규정하고 있다. 이른바 '부부 공동명의 1주택자 과세 특례' 제도다. 부부가 공동명의로 주택 한 채를 보유하더라도 단독명의 1주택자처럼 종부세를 낼 수 있도록 한 것이다.

이 제도에 따르면 부부 공동명의 1주택자가 특례 신청하면 단독명의 1가구 1주택 계산 방식을 적용받는다. 12억원(공시가격)까지만 기본공제가 적용되지만, 연령·보유기간에 따라 최대 80% 세액공제를 받을 수 있는 것이다. 대신 특례를 받지 않으면 각각 9억원, 총 18억원 기본공제만 된다.

그런데 지난 2023년부터 기본공제 금액이 문재인 정부 때보다 높아지면서 부부 공동명의 1주택자의 경우 과세 특례를 신청하면 종부세를 더 낼 수도 있다. 현재 1가구 1주택자의 기본공제 금액은 12억원 반면 부부 공동명의 1주택자의 기본공제 금액은 각각 9억원씩 총 18억원이다.

가령, 공시가격이 20억원에 달하는 주택을 13년 동안 절반씩 보유한 A부부는 특례를 적용하면 기본공제와 세액공제를 합쳐 68만2560원을 종부세로 내야하지만, 부부가 각각 9억원에 대한 기본공제를 받으면 각자 19만5500원씩 총 39만1000원만 납부하면 된다.

따라서 특례 신청 전에 유불리를 따져볼 필요가 있겠다. 예컨대 부부가 주택 한 채를 절반씩 소유한 경우 주택 공시가격 합계가 18억원 이하이면 개인별 계산이 유리하다. 각각 9억원을 공제받아 종부세를 내지 않아도 되기 때문이다.

하지만 공시가격이 18억원을 넘는 고가 주택 보유자라면 기본공제와 고령자·장기보유 공제를 비교한 뒤 유리한 방식을 택하는 게 좋다. 국세청 홈택스에서 '종부세 모의세액 계산 프로그램'을 활용하면 납부해야 할 세금을 비교할 수 있다.

부동산 세무 전문가들은 "공시가격이 낮고 보유 기간과 연령이 짧고 낮을수록, 즉 세액 공제액이 적을수록 1주택 특례가 종부세 부담 측면에서 불리할 수 있다"며 "이 경우 특례를 신청하지 않고 부부가 각각 종부세를 내는 게 낫다"고 말했다.

◇다주택자도 공동명의면 종부세 덜 낸다

주택 두 채를 부부가 공동으로 소유한 경우 종부세는 어떨까.

조정대상지역 2주택자에게 적용되던 종부세 중과세율이 개정돼 2023년부터는 소재지와 무관하게 3주택 이상 소유자부터 중과세율을 적용하고 있다. 따라서 2022년까지는 2주택 모두 부부 공동명의로 보유하고 있을 경우 배우자 모두 중과세율이 적용되어 각각 단독명의로 보유하는 것보다 불리했다.

하지만 2023년부터는 공동명의로 보유하더라도 종부세 중과세율이 아닌 기본세율이 적용된다. 부부 공동명의로 주택 두 채를 보유하는 것이 종부세를 아낄 수 있다는 얘기다. 현재 조정대상지역은 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 등 4곳이다.

3주택 이상을 보유하고 있다면 주택 공시가격 합계액이 일정 금액 이상인 경우 종부세 중과세율이 적용된다. 따라서 3주택을 배우자 일방이 단독으로 보유하고 있다면 배우자에게 1주택을 증여함으로써 중과세율을 적용받지 않을 뿐만 아니라 9억원의 기본공제도 추가로 받을 수 있다.

만약 3주택 모두 부부 공동명의로 보유하고 있는 경우 금액에 따라 부부 모두 중과세율이 적용될 수 있다. 따라서 2주택을 보유하고 있는 가구라면 3주택 취득시 중과세율이 적용되지 않도록 명의와 지분을 적절하게 배분할 필요가 있겠다.

◇양도세도 공동명의면 절세 효과 '톡톡'

부부 공동명의는 양도소득세(양도세) 절세 측면에서도 단독명의보다 유리하다.

양도세는 양도가액(매도가)에서 취득가액(취득가)을 뺀 양도 차익에 대해 과세하는 세금이다. 양도 차익은 보유하고 있는 지분 비율에 따라 세율이 적용된다. 우리나라 양도세는 6∼45%의 초과 누진세율구조를 적용하고 있다. 따라서 시세 차익이 크면 클수록 더 높은 세율을 적용받아 내야 하는 세금이 늘어나게 된다.

공동명의로 적지 않은 절세 효과를 누릴 수 있는 세금으로 종합부동산세(종부세)가 꼽힌다. 사진은 서울 시내 한 부동산중개업소에 붙은 종부세·재산세 상담 안내문. /연합뉴스

또 현행 양도세는 양도 차익에 대해 소유자별로 과세하는 시스템이다. 따라서 보유 주택이 부부 공동명의라면 한 사람에 귀속될 양도 차익이 두 사람에게 분산되면서 단독명의일 때보다 낮은 세율을 적용받는다.즉, 양도 차익이 절반으로 줄어들면서 각자의 차익에 적용하는 세율도 낮아진다는 얘기다. 결국 공동명의일 경우 내야할 세금도 줄어들게 된다.

예컨대 보유 주택을 팔아 10억원의 양도 차익이 발생했을 경우, 비과세 등 다른 공제는 없다고 가정했을 때 42%의 세율을 적용받아 약 4억2000만원의 양도세를 내야 한다. 그런데 이 주택의 소유 형태가 단독명의가 아닌 부부 공동명의일 경우 양도 차익이 각각5억원이 돼 40% 세율을 적용받는다.

기본공제 250만원도 부부가 각각 적용받게 된다. 이렇게 계산하면 부부 각자가 내야 할 양도세는 약 1억9000만원, 두 사람의 양도소득세액을 합쳐도 3억8000만원이다. 공동명의가 단독명의보다 양도세를 약 4000만원 아낄 수 있는 것이다.

그렇다면 다주택자의 경우는 어떨까. 양도 차익에 대해 부과하는 양도세는 기본세율과 다주택자 중과세율로 나눠 적용된다. 다주택자 양도세 중과세는 가구를 기준으로 2주택 이상 보유한 가구가 조정대상지역 소재의 주택을 양도하는 경우 양도소득세 기본세율(4~45%)에 20~30%포인트가 더해진 세율을 적용하는 것을 말한다.

양도세 최고세율(지방세 10% 포함)이 82.5%에서 49.5%로 줄어든다. 매도한 주택을 3년 이상 보유했을 시 보유 연한에 따라 최고 30%의 장기보유 특별공제도 받을 수 있다. 실제, 3주택 이상 다주택자가...

지방세(10%)까지 포함하면 양도세 최고 세율은 양도 차익의 82.5%에 달한다. 보유 기간에 따른 장기보유특별공제 혜택도 받지 못한다. 다만 다주택자 양도세 중과세는 내년 5월 9일까지 한시적으로 적용이 유예되고 있다.

양도세의 주택 수 판단은 세대를 기준으로 하기 때문에 단독명의와 부부 공동명의에 대해 중과세율 적용 여부가 달라지지는 않는다. 하지만 양도 차익에서 유불리가 달라진다. 양도 차익은 각각의 지분을 기준으로 계산하기 때문에 누진세율이 적용되는 양도세에서 단독명의인 주택을 처분하는 것보다 공동명의인 주택을 파는 것이 절세 측면에서 더 유리하다.

상가와 오피스텔 등 수익형 부동산을 세놓을 경우 임대소득에 따른 소득세를 내야 한다. 소득세 세율은 최저 6%에서 최고 38%가 적용되며, 소득이 커질수록 부담이 커지는 누진세 구조다. 수익형 부동산을 매입한다면 명의를 나눠 임대소득을 분산하는 것이 유리하다.

수익형 부동산으로 연간 1억5000만원을 초과하는 수익을 낼 경우 최고 세율인 38%가 적용된다. 단독명의일 경우 3760만원의 세금을 부담해야 하지만, 부부 공동명의(지분율 각각 50%)로 하면 각자 24%의 세율을 적용받아 1278만원씩 내면 된다. 약 1200만원의 소득세를 아낄 수 있는 것이다.

다만 전업 주부인 아내가 직장 가입자(남편)의 피부양자로 그동안 건강보험료를 내지 않았는데, 상가를 공동명의로 임대하면 임대소득이 발생함에 따라 지역가입자로 전환돼 별도의 건강보험료를 내야 한다는 점은 유념해야 한다.

인왕산에서 바라본 서울 시내 아파트 모습. /연합뉴스

◇부부 공동명의 변경은?…"빠를수록 좋다"

부동산 부부 공동명의 등기는 훌륭한 절세 수단이다. 그렇다면 주택 소유 방식을 단독명의에서 언제 부부 공동명의로 바꾸는 게 좋을까.

부부 공동명의 변경은 빠를수록 좋다는 게 세무사들의 조언이다. 신축 주택의 경우 준공 후보다 준공 전에, 기왕이면 분양 초기가 낫다. 즉 분양권 상태에서 명의 변경이 이뤄지는 게 유리하다는 얘기다. 분양권은 준공 전 권리 상태여서 증여받은 사람이 내는 취득세가 없기 때문이다. 증여 취득세는 증여 금액의 3.5%(1·2주택자)다.

청약과 당첨은 어쩔 수 없이 개인별로 이뤄지지만 분양 계약 후 증여를 통해 공동명의로 변경할 수 있다. 부부가 공동으로 분양 계약을 체결하면 증여세 부담을 줄일 수 있다. 분양권 배우자 증여는 전매 제한 적용을 받지 않는다.

실제로 아파트 당첨 이후 일부 지분을 배우자에게 증여해 명의를 공동으로 바꾸는 경우가 적지 않다. 공동명의 증가는 부부 평등이란 사회적 추세와 함께 '세금 폭탄'을 피하려는 경제적 이유가 크다.

참고로 2023년 1월 1일부터 증여하는 경우 기존의 '시가표준액(공시가격)'에서 '시가인정액(비슷한 매매 사례 반영)'을 과세표준으로 취득세를 계산한다. 통상 공시가격이 시가(시세)보다 낮기 때문에 시가 인정액을 기준으로 하면 세 부담이 늘어난다. 증여 금액 기준이 공시가격에서 시세로 바뀌면서 준공 후 증여의 취득세 부담이 더 커지게 된 것이다.

분양권 증여 금액은 증여 시점까지 실제 납부한 계약금 등에 웃돈(프리미엄)을 합친 금액이다. 분양가 10억원인 아파트에 당첨돼 계약금 2억원을 내고 계약한 뒤 지분 절반을 증여하면 증여 금액이 1억원이다. 분양 초기에는 웃돈이 많이 붙지 않아 증여 금액은 그리 많지 않을 수 있다. 그만큼 증여 비용 부담도 줄어든다. 반면 준공이 다가올수록 납입 금액은 늘어나고 웃돈도 꽤 붙어 증여 금액이 불어날 가능성이 크다.

서울 매봉산에서 바라본 강남 일대 아파트 단지 모습. /연합뉴스

재산세·종부세 등 보유세는 매년 6월 1일을 기준으로 부과된다. 그러니 공동 명의로 전환할 거라면 올해 6월 2일 이후부터 매매 잔금을 치르거나 소유권 이전등기가 되도록 진행하는 게 좋다.

물론 소득이 없는 배우자 명의로 재산을 취득하면 재산취득자금 출처 조사 등을 거쳐 증여세를 부과받을 수도 있다. 하지만 부부 사이에는 10년간 6억원의 증여재산을 공제해주기 때문에 이를 넘어서지 않는 경우라면 세금 측면에서 크게 문제될 것은 없다.

취득세는 부담해야 한다. 명의 이전으로 장기보유특별공제를 못받을 수 있다. 1가구 1주택자가 부동산을 팔 때 2년 이상 거주 요건을 채웠다면 거주 및 보유 기간에 따라 1년에 8%씩 최대 80%까지 양도 차익에 대해 공제받을 수 있다. 하지만 중간에 명의를 바꾸면 변경일로부터 보유 기간을 다시 산정하기 때문에 장기보유특별공제 혜택이 줄어들 수 있다는 점도 유념해야 한다.

배우자에게 증여받은 주택을 처분하려면 증여 5년 뒤에 하는 게 유리하다. 이 기간을 채우면 증여자가 취득한 가액이 아니라 배우자가 증여받은 가격을 취득가액으로 인정하기 때문이다.