시세차익 커져 로또청약 양산 우려
수익성 악화되면 정비사업 위축 가능성도
수익성 악화되면 정비사업 위축 가능성도
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분양가상한제는 대표적인 집값 안정화대책이지만 감정평가한 토지비와 정부가 정한 기본형 건축비에 건설업체 적정이윤을 더해 분양가를 산정해 주변 시세를 고려한 주택도시보증공사(HUG)의 분양가보다 더 낮아진다. 때문에 낮아진 분양가에 너도나도 청약을 넣어 시세차익을 노리는 ‘로또 청약’이 양산될 수 있다는 지적이 나온다. 특히 서울의 재건축·재개발 지역, 그 중 강남권 재건축 단지들에 직격탄이 돼 이들의 반발이 커질 전망이다.
◇강남 재건축 조합, 사업보류 가능성 커
정부가 민간택지까지 분양가상한제를 적용하려는 것은 최근 집값 상승과 분양가 상승세가 우려할 수준에 이르렀다 판단 때문이다. 특히 강남 재건축을 중심으로 안정세에 접어들었던 집값이 다시 상승기류를 탔다. 또한 허그에 따르면 지난 5월 말 기준 1년간의 서울 민간아파트 분양가는 평균 12.54% 상승했다. 무엇보다 최근 허그의 고분양가 통제 강화로 강남구 삼성동 상아2차 재건축 조합이 후분양을 결정하면서 강남권 재건축 단지들의 후분양 선회가 가시화됐고 역대 최고 분양가가 나올 것이라는 전망이 나왔다. 이에 집값 상승에 이어 분양가 상승기류까지 확산되자 정부가 민간택지 분양가상한제 카드를 꺼낸 것이라는 분석이다.
강남권 재건축 조합들은 수익성이 떨어지는 분양가상한제를 받아들일 수 없다며 반발하고 있다. 분양가상한제를 적용하면 강남 재건축 분양가는 현재 3.3㎡당 4700만원 정도에서 4000만원 정도로 떨어질 수 있다. 7000만~8000만원의 현 시세와 비교하면 절반 수준이다.
강남구 반포 ㄷ부동산 관계자는 “강남 재건축은 기본이 40년 된 아파트들인데, 후분양가로 하려다 분양가상한제를 적용하면 수익성이 나지 않는다. 이미 관리처분인가를 받은 단지도 영향권에 있어 보류하는 단지도 나올 것”이라고 말했다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “분양가상한제가 적용될 단지들이 사실상 강남 재건축 단지들이기 때문에 반발이 심해질 것”이라며 “재건축은 일반분양을 늘려야 분담금이 줄어드는데 분양가상한제가 적용되면 재건축 사업 의미가 없어진다. 재건축 사업이 위축될 것”이라고 설명했다. 함 랩장은 “고분양가 제재로 후분양제로 하려다 분양가상한제가 닥쳤다”고 말했다.
한국주택협회 관계자는 “재건축·재개발조합원 측 입장에선 분양가상한제가 되면 분담금이 커져 사업 진행을 미룰 수 있다. 사업보류나 전면 재검토하는 단지들이 나올 것”이라며 “정부의 개정안을 지켜봐야 하지만 분양가상한제가 적용되면 강남 재건축 조합 등은 크게 반발할 것이고 특히 공급이 상당히 위축될 것”이라고 강조했다.
◇또 ‘로또청약’ 양산…주택품질 저하도 문제
분양가상한제로 인한 공급위축이 결국 ‘로또청약’을 양산할 것이라는 우려도 커진다. 정비사업이 보류될 경우 사업에 대한 부담이 커져 주택 공급량과 주택 질 등에 문제가 생겨 집값 불안 요소가 될 수 있다고 지적한다. 집값을 잡기 위해 규제에만 집중한 탓에 공급 균형성이 무너진다는 것이다.
한 부동산업계 관계자는 “2007년 분양가상한제가 도입됐을 때 공급이 급격하게 줄어들었다. 상한제가 폐지된 2014년까지 청약 넣을만한 곳이 없었다”며 “그러다 괜찮은 물량이 분양가상한제로 싸게 나오면 너도나도 청약 넣었고 2008년 글로벌 금융위기 때 집값이 떨어졌다가 크게 오르면서 시세차익이 엄청났다”고 말했다.
또 다른 관계자는 주택 품질이 떨어지는 문제도 지적했다. 그는 “분양가가 낮아지면 수익이 안 되니 건설 자재나 설계의 질이 떨어질 수 있다”며 “예를 들면 요즘 환경 문제 등으로 지상 주차장을 없애고 있는데 다시 지상 주차장이 부활할 수도 있을 것”이라고 지적했다.
주택협회 관계자는 “공급 균형성을 어느 정도 맞추고 규제를 해야 하는데 지금 규제만 하고 있다. 인위적으로 분양가를 규제하면 공급이 위축되고 분양시장의 희소성으로 로또 청약이 부각될 것”이라고 말했다. 주택협회는 정부의 개정안이 나오면 검토의견을 제출할 것이라는 입장이다.
