분양 보증 개방, 공공성 vs 경쟁 대립…다시 수면 위로

정부 건설업계 대립 지속
업계 "HUG 독점 탓 분양 지연"
정부 "분양가 통제해 부동산 과열 방지"
전문가, 민간보증기관 '리스크' 관리가 관건

서울의 한 재개발 사업 지구. 이 지구는 허그의 분양보증 심사 지연으로 당초 일정 보다 4개월 가량 늦어졌다.

‘분양보증 시장 개방’을 놓고 정부와 민간 건설사 간 대립이 지속되고 있다.

7일 건설업계에 따르면 분양보증을 민간에 개방해 사업의 효율성을 높여야 한다고 주장하고 있다. 반면 정부 측은 부동산 시장 안정을 위해 분양보증의 공공성을 높이고 분양가를 통제 해야 한다는 입장을 고수하고 있다.

공동주택 분양보증 발급 업무를 단독으로 하는 주택도시보증공사(HUG)는 국토부 산하 공기업이다. 허그는 ‘로또 청약’, ‘고분양가’ 논란으로 최근 공동주택 분양보증 심사 시 분양가 규제를 더 강화하기로 했다.

대형 건설사 한 관계자는 “허그가 독점으로 분양보증을 하다 보니 너무 시간이 길어지고 분양도 늦어진다”며 “허그의 분양보증이 끝나야 지자체에서 승인을 하는데 그 절차가 늦어지면 사업비도 더 늘어난다”고 말했다.

건설업계는 분양보증 기관을 민간 기관인 서울보증보험이나 건설공제조합 등으로 확대해 경쟁 체제로 가야 한다고 목소리를 높이고 있다. 이 같은 주장은 지난 2017년 공정거래위원회가 ‘경쟁 제한적 규제개선 결과’를 발표하면서 분양보증 업무가 포함된 것을 근거로 하고 있다. 당시 공정위와 국토부는 오는 2020년까지 주택분양보증 업무 수행기관으로 보증보험 회사를 추가 지정하기로 합의했기 때문이다.

또 다른 건설업계 관계자는 공정위와 국토부의 합의를 강조하며 “서울보증보험의 경우에는 바로 분양보증 업무를 할 수 있다. 하지만 정부는 보증 리스크나 고분양가 통제가 어려운 문제를 들어 반대하고 있는데 사업 효율성이 떨어지는 문제도 고민해야 한다”고 말했다.

정부 입장에선 분양 보증 사고에 대한 책임 문제와 고분양가 통제라는 공공성을 강조한다. 분양보증은 공동주택을 선분양 할 때 건설사 등 사업자의 사업이행을 보증해주는 제도다. 사업자가 파산할 경우를 대비해 보증기관이 대신 사업 이행과 계약금·중도금 환급을 책임지는 것이다. 건설사들이 공동주택을 선분양할 때 허그의 분양보증을 받아야 입주자모집공고를 낼 수 있다.

한 관계자는 “민간기관에 보증업무를 맡겼을 때 보증 사고가 나면 제일 큰 문제”라며 “정부와 공기업인 허그의 역할이 필요하다”고 말했다.

또한 건설사들은 허그의 분양보증으로 분양가가 통제되는 것에 불만을 나타내고 있다. 하지만 정부 입장에선 분양보증이 선분양인 만큼 부동산 과열을 막기 위해 분양가를 통제할 수밖에 없다고 강조한다. 정부 관계자는 “고분양가 문제가 지적되면서 ‘고분양가 관리지역’에서 신규 분양할 때 앞으로 기존 주변 분양가의 110%에서 100% 이내로 분양가를 정하도록 했는데 이 역시 분양보증의 공공성을 담보하는 일”이라고 강조했다. 그는 “민간시장에 개방을 하면 사업자들은 이익을 위해 분양가를 무분별하게 올릴 가능성을 배제할 수 없다”고 지적했다.

전문가들은 허그의 공공성을 인정하면서 경쟁관계를 이룰 수 있도록 해야 한다고 강조했다. 양지영 R&C 소장은 “건설사 측에서는 사업 확장을 위해 경쟁을 원할 테지만 분양가가 급격히 오를 수도 있는 문제가 있어서 신중히 고민해야 한다”고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “민간 보증회사와의 경쟁체제 이야기는 예전부터 나온 것인데, 빠르게 분양보증이 되면 절차나 비용 등이 절약되지만 보증 리스크 관리 문제는 민간회사에게 취약할 수 있는 문제”며 “리스크가 발생하면 사회적 비용이 엄청나게 발생해서 마냥 경쟁체제로만 갈 수 없다”고 강조했다. 함 랩장은 “지금 허그가 공기업으로서 부동산 과열을 막기 위해 행정력을 통해 분양가 등을 규제하고 있는데 이 부분을 인정하고 경쟁관계를 고민해야 한다”고 말했다.