민간 브랜드 입히고 직접 시행 늘리고…LH 式 공급 모델 대전환

올해 착공 물량 중 2만4000가구 민참사업 추진
유휴부지·소규모 정비사업까지 직접 개발 확대
HUG 금융지원 연계해 '사업 안정성' 강화

한국토지주택공사(LH)가 공공주택 공급의 핵심 실행기관 역할을 대폭 확대하고 있다. 공공택지를 민간에 매각해 주택을 공급하던 기존 방식에서 벗어나, LH가 사업을 직접 주도하면서 민간 건설사의 브랜드와 기술력을 결합하는 새로운 공급 체계가 올해 들어 본격 궤도에 올랐다는 평가다. 공공주택이 더 이상 획일적이고 저품질의 주거 상품이 아니라 대형 브랜드 건설사가 설계·시공을 맡는 고품질 주택으로 전환되는 변곡점에 들어섰다는 분석도 나온다.

지난해 '9·7 주택공급 확대방안'을 기점으로 LH 직접시행 체계가 본격화된 가운데, LH는 올해 민간참여 공공주택사업(민참사업) 확대를 핵심 축으로 삼고 주택 공급을 적극 추진하고 있다. 공공주도 공급이라는 정책 목표 아래 LH의 사업 모델이 전면 재편되는 모습이다.

7일 업계에 따르면 LH는 올해 39개 블록, 2만4000가구 규모의 공공주택을 민참사업 방식으로 착공한다. 또 일부 물량은 정부의 9·7 공급대책에 따라 직접 시행 방식으로 병행 추진한다. 민참사업과 직접 시행 '투트랙' 공급 구조가 올해 처음으로 본격 가동되는 셈이다.

이 같은 공급 확대의 배경에는 정부의 공공주도 주택공급 기조 강화가 자리하고 있다. 정부는 LH의 공공택지 민간 분양을 중단하고 직접 시행 방식으로 전환하기로 했다. 이에 따라 기존 민간 분양 예정이던 공동주택용지 일부가 민참사업으로 빠르게 전환되고 있다. 공공택지 내 유휴부지와 기분양 공동주택용지 가운데 해약 토지, 중도금 미납 등으로 사업이 지연된 부지들도 민참사업 대상에 포함되는 추세다.

민참사업은 LH가 토지를 제공하고 민간 건설사가 설계·시공·분양을 맡는 턴키 방식으로 추진된다. 건설사 입장에서는 대규모 토지 매입 부담 없이 안정적으로 사업을 추진할 수 있다는 장점이 있다. 업계에서는 분양가 상한제가 적용되는 만큼 미분양 리스크 역시 상대적으로 제한적이라고 보고 있다.

또한 LH는 지난 2월 '2026 LH 민간 협력 거버넌스 포럼'을 열고 올해 민참사업 추진 계획을 공개하며 건설업계와의 협력 의지를 공식화했다. 올해는 건설공사비지수 등을 반영해 공사비를 전년 대비 약 6.9% 인상하고, 신규 업체 대표사 참여 가점도 기존 3점에서 6점으로 확대하는 등 민간 참여 유인책도 강화했다.

민참사업 확대와 함께 건설업계 경쟁 구도에도 변화가 나타나고 있다. 과거 중견 건설사 중심이던 시장에 최근 대형 건설사들이 잇따라 진입하는 흐름이다. 실제 현대건설은 경기 평택시 고덕국제화계획지구에서 다수 블록을 묶는 통합형 민참사업을 수주했다. DL이앤씨도 지난해 경기 광명시흥 민참사업의 우선협상대상자로 선정됐다. 또 DL이앤씨는 올해 1차 공모에서도 인천 검단·영종지구 등 4개 블록을 수주한 바 있다.

나아가 LH는 민참사업 확대와 함께 직접 시행 방식도 병행하며 공급 속도를 끌어올리고 있다. 사업성이 낮거나 장기간 표류했던 소규모 정비사업에는 LH가 공공시행자로 직접 참여하는 모델을 확대 중이다. 대표 사례로는 서울 관악구 난곡 A2 구역 가로주택정비사업이 꼽힌다. 이 사업은 2011년 재개발 구역으로 지정됐지만 사업성 문제로 3년 만에 해제됐다. 이후 LH가 사업 면적 확대와 맞춤형 설계를 통해 사업성을 보완하면서 소규모주택정비사업 최초의 공공 단독 시행 사례로 추진되고 있다. LH는 연내 시공자 선정을 마치고 2028년 착공을 목표로 후속 절차를 진행할 계획이다.

도심 유휴부지 개발에도 민참사업이 적극 활용되고 있다. LH는 서울 도봉구 성대 야구장 부지(2100가구)와 위례 업무용지(999가구) 등 약 3100가구 공급을 위한 민참사업 공모를 이달 중 마무리할 예정이다. 오는 6월 사업자 선정 이후 내년 상반기 착공을 목표로 사업을 추진한다. 옛 한국교육개발원 부지와 강서구 공공시설 부지 등도 2028년 착공을 목표로 지자체 협의가 진행 중이다.

금융지원 체계 구축도 병행된다. LH와 주택도시보증공사(HUG)는 지난 7일 '공공주도 주택공급 신속 확대를 위한 기본협약'을 체결하고 금융지원 협력체계를 공식화했다. 공공택지·신축매입임대·도심 정비사업 등에 HUG 보증을 연계해 금융비용을 낮추고 사업 안정성을 높인다는 구상이다.

LH 관계자는 "9·7 주택공급 확대방안과 연계한 도급형 민참사업 확대를 통해 공공이 주도하고 민간이 협력하는 주택공급의 패러다임이 전환되고 있다"며 "공공주택 차별화 특화단지 구현, 입주자 선택권을 반영한 비스포크 특화, 층간소음 차단구조 1등급 적용 등 민간의 자본과 기술력·브랜드를 활용해 국민이 선호하는 고품질 주택을 신속 공급하기 위한 기반이 마련되고 있다"고 말했다.