‘함흥차사’ 실거주 의무 폐지·재초환 완화…시장 혼란만 커졌다

실거주 의무·재초환 완화 개정안, 최대 11개월 국회 표류
'갭투자·부자 감세' 등 반대 의견도
분양권 거래 및 도심 주택 공급에 악영향 우려

실거주 의무 폐지 및 재건축 초과이익 환수법(재초환) 개정안이 수개월 째 국회 문턱을 넘지 못하면서 시장 혼란도 커지고 있다. 정부의 전매 제한 완화 조치로 분양받은 아파트를 팔 수 있게 됐지만, 직접 들어가 살아야 하고 매도하지도 못하는 일이 벌어지고 있다. 또 재초환이 집주인들의 재건축 사업 진행 의지를 꺾어 추후 도심 주택 공급 위축에 적지 않은 영향을 미칠 것이라는 지적도 나온다.

16일 부동산업계에 따르면 국회 국토교통위원회는 이달 국토법안심사소위원회를 열고 실거주 의무 폐지 및 재초환 완화 등 부동산 규제 관련 개정안의 통과 여부를 논의할 것으로 보인다.

실거주 의무는 분양가상한제로 공급된 아파트의 당첨자가 최장 5년까지 실제 거주해야 하는 제도다. 정부는 앞서 부동산시장 연착륙을 유도하기 위해 전매 제한 기간을 줄이고 분양가상한제 주택 등에 부여된 실거주 의무를 없애기로 했다.

재초환은 재건축을 통해 조합원이 얻은 개발이익 일부를 국가가 환수하는 제도다. 재건축 사업을 방해하는 대못 규제로 꼽히고 있다. 이에 정부는 조합원 1인당 재건축 부담금 부과 면제 기준을 기존 3000만원 이하에서 1억원 이하로 완화하고, 부과율 적용 구간도 2000만원에서 7000만원으로 확대하는 것을 골자로 한 개정안을 내놓았다.

하지만 이들 법안이 빠르게 통과될 확률은 낮다는 게 업계 중론이다. 다수 의석을 앞세운 더불어민주당이 '갭투자'(전세 끼고 매매) 조장, 부자 감세 등을 이유로 개정안 통과를 반대하고 있어서다.

실제 실거주 의무 폐지 내용이 담긴 주택법 일부 개정 법률안은 지난 2월 발의된 이후 반년이 지나도록 국회를 통과하지 못했다. 재초환 완화 개정안 역시 지난해 9월 이후 11개월이 지난 현재까지 국회에 계류 중이다.

이렇다 보니 시장 혼란과 국민 불편이 가중되고 있다는 게 많은 시장 참여자들의 지적이다. 지난 4월부터 전매 제한이 풀려 분양받은 아파트를 팔 수 있게 됐지만, 직접 들어가 살아야 하고 매도하지도 못하는 일이 벌어지고 있어서다. 서울 강동구 '올림픽파크 포레온'(둔촌주공 재건축 아파트)의 경우 오는 12월 15일부터 분양권 거래가 가능해진다. 그런데 만약 실거주 의무가 폐지되지 않는다면 이 단지의 청약 당첨자들은 분양권을 팔더라도 2년을 꼼짝없이 거주해야 한다.

재초환 완화가 지지부진하면서 현장에선 볼멘소리가 터져나오고 있다. 원자재 가격 및 인건비 상승 등으로 공사비는 오르는 가운데 금리 인상에 따른 이주비 대출이자 증가에 재건축 부담금까지 수억원씩 내야 하는 상황에 놓였기 때문이다.

조주현 건국대 부동산학과 명예교수는 "재초환은 재건축사업의 원활한 진행을 막는 요소로 꼽힌다"며 "가뜩이나 건설경기 침체로 인허가·착공 물량이 급감한 가운데 재초환이 존속된다면 도심 주택 공급난을 심화시킬 가능성이 크다"고 말했다.