역전세 보증금 반환대출 규제 완화…실효성 논란 왜?

정부가 역전세난 문제 해결을 위해 27일부터 전세보증금 반환 특례보증(특례보증) 대책을 내놨지만 실효성이 떨어진다는 지적이다. /연합뉴스

정부가 역전세난 문제 해결을 위해 27일부터 전세보증금 반환 특례보증(특례보증)을 내놨지만 실효성이 떨어진다는 지적이 나온다. 국토교통부가 전세사기 예방 대책으로 보증 3사인 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI)에 대해 지난 5월부터 전세보증보험 가입 기준을 전세가율 100%에서 90%로 강화했기 때문이다. 이 기준은 특례보증에도 똑같이 적용돼 제도 자체를 이용할 수 없는 집주인들도 나올 것으로 전망된다.

27일 업계에 따르면 특례보증은 전세보증 가입 강화로 맹점이 생길 수밖에 없다는 평가들이 나오고 있다. 특례보증은 이날부터 1년 만 운영한다. 집주인이 전세금 반환 목적으로 대출을 받을 경우 대출 조건을 낮춰주고 전세보증금 한도도 없앴다. 대출 규제는 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제를 받지 않고 총부채상환비율(DTI)만 60% 적용한다. 집주인이 후속 세입자를 위해 전세보증금 반환보증에 가입해야 이같은 대출 완화를 적용받는다.

정부가 역전세 문제를 잡기 위해 대출 규제의 대전제인 DSR을 배제하면서까지 전세 반환 대출을 해주라고 나선 것이다. 하지만 이 대출을 받기 위한 대전제인 전세보증보험 가입의 기준은 그대로 적용돼 보증 문턱도 넘지 못하는 경우가 적지 않을 것으로 예상된다.

특히 역전세 위험이 다른 주택보다 상대적으로 높은 연립·다세대주택에서 특례 보증 탈락가구가 더 많을 것으로 예측됐다. 앞서 유경준 의원실이 전세보증보험 가입 기준 강화에 따른 영향을 분석한 결과 전세가율을 90%로 강화하면 전세보증보험을 가입할 수 있는 전국 연립·다세대주택 전세 가구는 26만9645가구에서 19만5561가구로 27.4%포인트(p) 줄어 전국 전체 주택 기준을 웃돌았다. 이 중 수도권 연립·다세대주택 전세 가구는 24만1412가구에서 17만2208가구로 28.7%p나 쪼그라드는 것으로 나타났다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "향후 1년간 전국 전세 만료 보증금 300조원 중 수도권에만 233조원이 몰려 있어 수도권 비아파트는 역전세난이 불거질 수 있다"면서도 "전세보증 기준을 낮추면 가계 부채가 더 늘 수 있어 특례보증은 사각지대가 생길 수밖에 없다"고 말했다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "전세보증은 최소한의 안전장치로 전세보증금을 다 돌려받을 수 있는 것도 아니고 이를 악용한 문제도 양산됐다"며 "전세 제도 안정에 대한 고민이 필요하다"고 말했다.