“공사 연기·중단 두려워”…‘신탁 방식’ 재개발·재건축 붐

신탁사가 조합 대신 정비사업 시행
전문성·자금력 갖춰 빠른 사업 속도와 투명성 장점
서울 정비사업지서 신탁사 대상 설명회 요청 쇄도
"공사비 인상 이슈에 신탁 방식 찾는 사업지 더 늘듯"

서울에서 '신탁 방식'으로 정비사업을 추진하려는 재개발·재건축 단지들이 늘고 있다. 신탁사에 신탁 방식의 정비사업에 대한 설명회를 해달라는 요청이 줄을 잇고 있는 것이다.

신탁 방식 재개발·재건축 사업은 주민이 설립하는 조합 대신 부동산 신탁사가 시행을 맡아 사업비 조달부터 분양까지 모든 절차를 진행한다. 전문성을 갖춘 신탁사가 시행사로 참여하다 보니 투명하게 사업을 관리할 수 있고, 시공사 선정도 보다 쉽다는 게 매력으로 꼽힌다. 건설사의 공사비 검증·조합 내 비리나 갈등을 차단할 수 있다는 것도 장점이다.

2일 정비업계에 따르면 서울 강서구 마곡 신안빌라와 동작구 상도14구역은 오는 4일 한국토지신탁, KB부동산신탁, 대신자산신탁, 우리자산신탁, 무궁화신탁 등 신탁사를 상대로 정비사업 설명회를 진행할 예정이다.

앞서 금천구 시흥동 소재 남서울 럭키아파트는 지난달 26일 한국토지신탁, KB자산신탁, 한국자산신탁이 참가하는 신탁사 설명회를 열었다. 그동안 신탁사 현장 설명회는 신탁회사가 정비사업 조합을 찾아 개최를 요청하는 것이 일반적이었지만, 이번 설명회는 재건축추진위 측이 신탁회사에 먼저 요청해 열린 것으로 알려졌다.

노원구 상계한신3차 아파트(재건축 추진)와 종로구 창신10구역(재개발 추진)도 지난달 하나자산신탁과 한국토지신탁을 대상으로 설명회를 가졌다. 창신10구역 재개발 추진위 관계자는 "정비사업에서 시간은 곧 비용이고, 사업 기간이 길어지는 만큼 주민들의 분담금도 늘어날 수밖에 없다"며 "사업을 빠르게 진행해야 한다는 목표로 신탁사와 사업 진행을 협의하고 있다"고 말했다.

지난해 4월부터 약 6개월 간 공사가 중단됐던 서울 강동구 둔촌주공 재건축 공사현장 전경./연합뉴스

민간 재개발·재건축 사업은 크게 조합 방식과 신탁 방식으로 나눠 진행된다. 조합 방식은 토지·주택 등 소유자들이 조합을 꾸려 자금 조달부터 시공사 선정, 인허가, 분양 등 모든 과정을 직접 맡는다. 신탁 방식은 신탁사가 수수료를 받고 토지·주택 등 소유자를 대신해 정비사업을 시행한다. 조합 방식보단 상대적으로 자금력과 전문성, 투명성을 확보해 원활한 사업 진행이 가능하다. 다만 소유자들이 2~4%의 사업 수수료를 분양수익으로 지불해야 해 지금까지 큰 관심을 받지 못했다.

그러나 최근 원자잿값·인건비 상승 등 여파로 공사비가 오르자 증액 문제로 조합과 시공사 간 갈등이 심화하고 있다. 이에 둔촌주공 등과 같이 공사가 연기되거나 중단될 위기에 처한 단지들이 늘어나면서 신탁 방식으로 눈을 돌리는 사업지가 늘고 있는 것으로 풀이된다.

대형 건설사 관계자는 "신탁사가 관리하는 정비사업장에선 타당한 이유가 있어도 공사비 증액을 요구하기가 쉽지 않다"며 "건설사 입장에선 불리하지만 조합원 입장에선 신탁 방식 정비사업이 더 나은 선택일 수 있다"고 귀띔했다.

김진유 경기대 도시교통공학과 교수는 "당분간 부동산 시장 침체 및 공사비 인상 이슈가 계속 불거질 가능성이 큰 만큼 신탁사를 찾는 재개발·재건축 추진 단지
는 더 늘어날 것"이라고 말했다.