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13일 국토연구원 '전세 레버리지(갭투자) 리스크 추정과 정책대응 방안 연구'에서 통계청을 이용해 매매가격 하락 시 보증금 미반환 가능성을 분석한결과 보유자산 처분, DSR 고려 추가 대출, 임대주택 처분을 통해서도 보증금을 반환하지 못하는 가구가 5000만 가구에서 최대 1만3000가구로 증가하는 것으로 드러났다.
거시적으로 갭투자 증가는 법원 경매 증가와 관계있는 것으로 나타났다. 2021년부터 법원 경매에 대한 전세 레버리지 매입의 기여도가 증가하는 것으로 분석됐다.
주택가격이 하락하면, 매입자가 주택매입을 위해 지불한 자기자금이 잠식되어 임차인에게 보증금을 반환할 수 없게 되며 이에 따라 법원 경매가 늘어날 수 있다는 설명이다.
주택가격이 5% 하락한다는 가정하에서 보증금 승계 매입 주택 중 보증금 미반환 위험 주택의 비율의 추이를 연구한 결과, 계약갱신요구권 활용이 많을수록 미반환 위험이 감소하는 것으로 분석됐다.
박진백 부연구위원은 갭투자 리스크를 줄이기 위해 "보증금 예치제도를 도입해 임대인의 보증금 예치를 의무화하거나 보증금을 사용할 경우 임대인이 반환보증에 가입하게 하는 등 보증금 미반환 위험 대응 체계를 마련해야 한다"고 제안했다.
