20년 숙원 푼 은마아파트…목동·압구정 등 재건축 급물살 타나

은마아파트 재건축 심의 통과로 정비사업 시계 빨라질듯
강남과 목동 등 주요 재건축 추진 단지 사업 급물살 주목
정부 규제 완화에 시장 기대감↑
재초환·금리 인상 등 변수 많아

서울 강남 재건축의 상징으로 꼽히는 대치동 은마아파트가 사업 추진 약 20년 만에 서울시 재건축 심의를 통과하면서 정비사업 시계가 다시 움직이기 시작했다. 이를 계기로 강남권과 목동 등 서울 주요 재건축 추진 단지들의 정비사업도 급물살을 탈지 주목된다.

서울시는 지난 19일 도시계획위원회(도계위)를 열고 '은마아파트 주택 재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정·경관심의안'을 수정 가결했다. 도시계획위원회 상정 5년 만이자, 재건축 조합설립 추진위원회를 세워 재건축에 나선 지 19년 만이다. 송파구 잠실주공5단지와 여의도 공작아파트에 이어 '오세훈표 재건축 3호'가 탄생한 것이다. 이로써 현재 14층·28동·4424가구인 은마아파트는 최고 35층·33동·5778가구 신축 대단지로 거듭날 전망이다.

서울시가 은마아파트 정비계획안을 전격 통과시킨 것은 최근 부동산 경기가 침체에 접어들면서 규제 완화에 대한 운신의 폭이 커졌다고 판단한 때문으로 보인다. 또 재건축·재개발 활성화를 통해 서울 도심 주택 공급을 늘리겠다는 오세훈 시장 및 윤석열 정부의 공약을 이행하는 차원이라는 의미도 지닌다.

은마아파트 재건축 사업이 본궤도에 오르면서 여의도·압구정동·목동 등 서울시내 주요 재건축 사업에도 속도가 붙을 것이란 전망이 많다. 서울시는 앞서 송파구 잠실주공5단지와 여의도 공작아파트의 정비계획안을 통과시킨 바 있다. 서울시 관계자는 "은마아파트 재건축 계획안이 심의를 통과하면서 다른 단지의 재건축 정비사업도 탄력을 받을 것으로 기대한다"고 말했다.

하락 국면에 접어든 강남과 목동 재건축 아파트값이 다시 상승세를 탈 수 있을 지도 관심사다. 은마아파트는 재건축 심의 통과 이후 집값이 일단 숨고르기 장세에 들어간 모습이다. 일부 급매물을 제외하면 집주인들이 22억~23억원(전용면적 76㎡)을 고수하고 있다는 게 현지 부동산 중개업소들의 설명이다. 아실 통계에서도 20일 기준 은마아파트 매매 물건은 125건으로 지난 19일(120건)과 견줘 별반 차이가 없다.

전문가들도 침체기에 빠진 부동산 시장이 갑작스럽게 상승세로 돌아서기는 어려울 것으로 보고 있다. 곽창석 도시와공간 대표는 "은마아파트의 재건축 심의 통과만을 계기로 재건축 아파트값이 오르기에는 이미 시장 분위기가 너무 좋지 않다"며 "금리 인상처럼 이 보다 훨씬 더 외적 악재들이 많다"고 지적했다.

무엇보다 정비업계가 가장 큰 걸림돌로 꼽는 것은 재건축초과이익환수제(재초환)와 분양가상한제 등의 규제다. 정부가 9월 말 발표한 재건축 부담금 개편안에서 부과 시점을 추진위 구성에서 조합 인가 시점으로 조정하면서 일부 인하 효과는 있겠지만 조합원들이 우여전히 수억 원의 부담금을 내야 하는 게 현실이라는 지적이 많다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 "재초환이 정비사업 발목을 잡고 있는 한 재건축 사업이 원활하게 추진되기가 어렵다"고 말했다.

고금리 기조와 부동산 경기 침체가 겹치면서 자금 조달 등의 문제로 사업이 속도를 내기가 쉽지 않다는 관측도 있다. 은마아파트 재건축 계획안 통과도 금리 인상과 경기 침체라는 대형 악재 앞에선 큰 변수가 되진 않을 것이란 분석이다.