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그러나 현실은 그렇지 않다. 동일한 재화만 판매하는 시장은 존재하지 않으며, 시장 참여자들은 각기 다른 정보량, 선호도, 유동성을 갖고 있다. 가령 미용실에서 근무하는 '헤어 디자이너'의 실력은 동일하지 않다. 또한 유명 브랜드를 내건 미용실뿐만 아니라 1인 미용실도 있다. 모든 미용실이 동일한 샴푸, 드라이기 등을 쓰는 것도 아니다. 소비자는 '선택'을 할 수 있다. 미용실뿐만 아니라 요리도 마찬가지다. 소비자의 성향, 만족도 등에 따라 한 끼에 수백만원을 기꺼이 지급할 수 있다.
이 같은 논리는 부동산에도 적용된다. 애초 부동산을 구매하는 데 있어서 첫 번째 원칙이자, 두 번째, 세 번째 원칙이기도 한 '입지'를 생각하면 동일한 아파트는 존재할 수 없다. 개인마다 선호하는 입지, 층수, 브랜드가 있다. 무엇보다 소비자는 100% 거주 목적으로 집을 구매하지 않는다. 10년 뒤 집값이 오르지 않는다고 하면 해당 집을 구매하는 소비자는 없다. 자신이 가진 자금을 최대한 활용해 가장 좋은 집을 선택하는 것이 소비자다. 영끌도 집값 상승을 기대하고 하는 것이다.
철저하게 모든 요소를 고려한 것이 집값이다. 돈의 논리로 움직인다는 뜻이다. 정부가 개입할 여지는 없다. 물론 정부, 지방자치단체가 주택 공급뿐만 아니라 금융과 세금, 부동산 정책 등을 활용해 집값 안정화에 나섰다.
다만 정부의 부동산 대책으로 인해 집값이 하락세로 반전되거나 안정화되지 않는다는 점이다. 주택 공급도 마찬가지다. 서울 강남구에 10년간 매해 1만 가구씩의 아파트가 공급된다고 해도 집값이 하락세로 돌아설 것으로 생각한다면 오산이다. 애초 현시점에선 강남구 아파트 평균 가격이 높아 일시적으로 하락할 가능성이 있을지언정, 하락세로 돌아서거나 폭락할 가능성은 제로(0)에 가깝다.
정부가 집값을 안정화하려고 한다면 시장 참여자들과의 신뢰 회복이 먼저다. 물론 모든 시장 참여자에게 신뢰를 얻을 수 없다. 정부 규제가 필요하다고 생각하는 참여자도 있지만, 시장에서 모든 것이 결정돼야 한다고 생각하는 참여자도 있기 때문이다. 내게 이득이 된다면 남에게 손해를 끼치는 것도 거리낌 없는 이기적인 참여자도 있는 것이 부동산시장이다.
시장 참여자 중 정부 부동산 정책에 대해 불만을 품는 참여자가 많을수록 약발이 먹히지 않는다. 오히려 꼼수를 찾는 참여자가 생겨난다. 정부가 세금으로 집값을 잡겠다고 하면, 세금 인상분을 집값에 반영하겠다고 생각하는 참여자들이 늘어날 뿐이다. 시장 참여자들의 신뢰가 중요한 이유다. 얽힌 실타래를 풀기 위해 서둘기만 한다면 더욱 풀기 어렵다. 기본으로 돌아갈 때다.
