20년 이상 보유 1주택자, 재건축 부담금 최대 70% 감면

'재건축초과이익 환수법' 개정 시행령·시행규칙 입법예고
3월 27일부터 시행
3억원 이하 보유 대상자에 혜택
강남 등 투기과열지구는 제외

서울 남산에서 바라본 아파트 밀집지역 전경./연합뉴스

재건축 아파트를 20년 이상 장기 보유한 1세대 1주택자는 재건축 초과이익 부담금을 최대 70%까지 감면받을 수 있다. 투기과열지구(서울 강남·서초·송파·용산구)가 아닌 곳에 공시가격 3억원 이하의 집을 보유한 경우 재건축 부담금 산정 때 주택 수에서 빠진다. 상속이나 결혼으로 보유한 3억원 이하 주택과 재건축 사업 중 거주하기 위한 대체주택은 일정 기간 내에 집을 처분할 경우 주택 수에서 제외된다.

국토교통부는 이같은 내용을 담은 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률'(재초환법) 개정 시행령·시행규칙을 이달 29일까지 입법예고한다고 1일 밝혔다.

다음달 27일부터 시행되는 재초환법 개정안에 따르면 주택을 장기 보유한 1세대 1주택자는 보유 기간에 따라 최대 70%(20년 이상)까지 재건축 부담금을 줄일 수 있게 된다. 보유 기간에 따라 6∼10년 미만은 10∼40%, 10∼15년 미만은 50%, 15∼20년 미만은 60%, 20년 이상은 70%까지 부담금이 감면되는 것이다.

1세대 1주택자 기준에서 1가구는 조합원과 배우자, 주민등록표상 등재된 이들의 직계 존·비속으로 정했다.

다만 주민등록표에 등재돼 있더라도 60세 이상인 직계존속은 세대원에서 제외한다. 고령인 부모를 모시기 위해 함께 거주하고 있는 경우 부모가 집이 있다면 1세대 2주택이 돼 감경 혜택을 받지 못하는 일이 없도록 하기 위해서다.

19세 미만 직계비속은 주민등록표 상에 없어도 세대원으로 간주한다. 미성년 자녀가 집을 보유하고 있다면 주민등록표상에 없어도 한 세대로 보겠다는 뜻이다.

상속·혼인으로 보유하게 된 주택(상속·혼인주택)과 재건축 사업 도중 거주하기 위한 주택(대체주택), 저가 주택 등은 재건축 부담금 산정 시 주택수에서 제외된다. 상속·혼인주택은 보유기간 5년 이내, 대체주택은 사업시행계획인가 고시일 이후 1년 이상 거주하면 1주택으로 인정된다.

재건축 부담금을 감면 혜택을 받은 조합원은 상속·혼인주택의 경우 취득일부터 5년 이내, 대체주택은 부담금 부과 종료일로부터 3년 이내에 처분해야 한다. 예컨대, 시행일 이후 상속주택이 생겨 4년 7개월 시점에 아파트가 준공됐다면 3개월 안에 상속주택을 팔아야 1주택자로 인정된다. 따라서 재건축 준공날짜가 한참 뒤라고 예상되면 상속주택을 일찍 팔아 1주택 기간을 6년 이상 유지하면 1주택자로 인정받을 수 있다.

취득 당시 공시가격이 3억원 이하 저가 주택은 1채까지 주택 수 산정 때 제외한다. 하지만 강남3구와 용산구 등 투기과열지구로 지정된 지역에 보유한 주택은 공시지가 3억원 이하 저가주택이더라도 주택으로 인정한다.

재건축초과이익 환수법 하위법령 입법예고에 따른 재건축 부담금 시뮬레이션./국토교통부

60세 이상이면서 1세대 1주택자인 조합원은 주택을 처분할 때까지 부담금 납부를 미룰 수 있다. 납부유예 허가를 받은 조합원이 주택 전부 또는 일부를 양도·상속하거나 1세대 1주택 요건에서 벗어난 경우에는 허가가 취소된다. 이 경우 유예받은 부담금에 시중은행의 1년 만기 정기예금 평균 금리를 고려해 시행령으로 정한 이자가 가산된다.

재건축 초과이익에서 빼주는 개발비용 인정 범위도 확대된다. 앞으로 공공임대주택의 부속 토지를 공공에 기여하면, 해당 토지의 공시지가가 아닌 감정평가액에 상당하는 금액만큼을 비용으로 인정하기로 한 것이다.

신탁 방식이나 공공이 시행하는 재건축 사업도 신탁 보수와 공공 시행 재건축 사업 때 공공에 내는 수수료도 비용으로 인정받을 수 있다.

박용선 국토부 주택정비과장은 "국회에서의 오랜 논의를 통해 신설된 장기 감면 및 납부 유예 조항에 따라 1주택 실수요자와 고령자들의 부담이 경감될 것으로 보인다"며 "공공주택 공공기여 토지가액의 현실화 등을 통해 주민들의 재건축 부담금이 추가 완화될 수 있을 것"이라고 말했다.