[장용동의 우리들의 주거복지] 주택 공급난·주거 불안·건설 위기 극복을 위한 대안

장용동 한국주거복지포럼 상임대표

건설산업이 안팎으로 위기를 맞고 있다. 건설 호황의 핵심지역인 중동에서의 전쟁이 수년씩 지속되고 있는 데다 국내적으로도 주택시장 침체와 원자재 가격 상승, 인건비 급등 등 구조적 경기 불황 등이 겹친 탓이다. 더욱 안타까운 것은 한국의 위상을 알리고 경제를 부흥시킨 효자산업으로서의 건설업이 벼랑 끝으로 몰리고 있지만, 위기 극복을 위한 비상 대책이나 부양책 등 산업 보호 대안과 조력자가 별로 없다. 건설경기 부양이라는 말은 사라진 지 오래고 실제로 건설업을 살리기 위한 각종 자구노력조차 눈에 띄지 않는다.

물론 반도체를 비롯해 2차전지, 로봇 등 첨단 산업에 밀리면서 자연스럽게 재래 전통산업 가치를 상실해 가는 이유도 없지 않다. 고부가가치산업 중심의 우선순위에서 밀려날 수밖에 없는 게 현실이기도 하다. 선진화될수록 인프라 신설 규모가 한계에 봉착하면서 SOC 발주 예산 규모가 정체 내지는 감소, 경영 애로가 심화한다. 연 24조~28조 원대에 머무는 점도 큰 악재다. 일본도 지난 1960~1970년대 고도성장기를 지나면서 예산이 급감, 메이저 건설사들이 대거 쇠락하는 상황을 맞은 바 있다.

무엇보다 부동산 경기침체가 건설산업 위기의 큰 요인이라 할 수 있을 것이다. 주택 건설만 해도 그렇다. 연평균 대략 35만~50만 가구의 주택을 공급, 건설경영에 지대한 안정적 보고(寶庫)이자 기본 먹거리 역할을 해온 게 사실이다. 하지만 부동산 경기가 침체하면서 주택공급 물량은 절반 이하로 급감했으며 이는 최근 5년째 지속되고 있다. 여기에 160조원대에 달하는 프로젝트 파이낸싱(PF) 금융 등으로 자금난까지 겹쳐 부도가 속출하고 대형 업체마저 연명하는 어려운 처지다.

재래산업인 조선업이 오늘날 효자산업으로 수출과 고용, 국제적 위상에 지대한 영향을 미치고 있듯이 건설산업 역시 향후 시장성 등을 감안할 때, 경영 안정을 꾀하고 산업을 활성화하는 게 절대 필요하다. 특히 파워 플랜트나 담수화 시설, 원전 및 공항, 신도시, 대형 교량 등의 인프라와 신도시 등의 건설 노하우와 국제 경쟁력 및 명성을 감안하면, 우리 건설산업의 위상은 절대로 작지 않다. 지구촌 전쟁이 반복되면서 이에 따른 전재 복구사업이 지속적으로 추진되고 재난이 빈발하면서 주요 프로젝트로 등장할 것이라는 점은 건설산업 매력이 절대로 훼손되지 않음을 의미한다. 당장 러우 전쟁이 가져올 전재복구 비용만 수백조 달러 규모에 이르러 이 파이를 놓고 벌일 각국의 각축전은 불을 보듯 뻔하다.

우선 규제 완화만으로 건설산업의 활력을 되찾을 수 있는 대안이 주택 건설이다. 더구나 현재 주택공급의 시급성을 감안하면 일거양득이다. 전세의 월세화로 전·월세 가격이 급등하는 현실을 극복하면서 중산층 임대주택 물량을 대량 확보하기 위한 대안이 바로 기업형 장기 민간사업이다. 실거주 의무화로 임대 공급은 갈수록 위축되고 이에 따른 가격 상승이 지속될 수밖에 없는 구조다. 더구나 임대주택 재고 물량을 보면 전체의 78.5%인 677만 가구가 민간이고 나머지 21.5%인 186만 가구가 공공이다. 또 민간 임대 물량 중 80%가 개인 전·월세, 비등록 임대다.

이는 임대시장이 개인 임대 중심이어서 장기 안정적 주거 서비스를 제공하는 데 한계가 있음을 의미한다. 월세 시대가 도래했지만 전문 임대 공급자가 없어 관리 수선 등의 서비스 질이 엉망이고 주먹구구일 수밖에 없다. 앞으로 인구는 줄어도 가구는 늘고 장기 임차 가구 중심으로 임대시장 재편이 불가피하다. 누가 어떤 형태로 양질의 안정적 주거를 공급할 것인가가 최대 해결과제로 부상할 것이라는 얘기다.

공공임대주택의 한계와 양질의 장기 임대 서비스 주택 니즈 증가를 감안하면 결국 민간 임대주택 활성화와 전문 운영관리업의 양성이 필수다. 더구나 법인 민간 건설 임대 공급이 3분의 1로 축소되어 2만8000가구로 줄어들고 등록 민간 임대주택 재고 역시 연평균 5만 가구씩 감소, 임차인의 충격이 가일층 더해지는 상황이다. 공공임대는 취약계층 안전망, 기업형 장기 민간 임대는 '시장의 허리'로 역할을 분담하는 게 옳다. 이 같은 구조는 이미 일본 등지에서 선진 시스템으로 확인되고 있다.

건설사 역시 주거복지 참여와 신규시장 형성으로 침체 위기를 극복한다는 데 적극적으로 동참할 당위성을 가진다. 단기 분양보다 건설하고 운영하며 장기보유라는 형태로의 사업패턴 전환이 절실하다. 건설사의 경영 위기와 무관심은 치고 빠지기식 사업패턴과 정부에 기대는 천수답 경영에 있음을 상기해야 한다. 특히 좌파 정부로부터 건설업이 신뢰를 잃어버린 이유를 인식, 과감한 사업패턴 및 경영방식의 전환이 필수다. 주택시장과 제도를 악용해 주택 분양을 통한 단기 고수익만 챙기고 빠지는 식 경영이 오늘날 우군 없는 외로운 늑대 꼴이 되었다 해도 과언이 아니다. 국민 주거복지 참여는 책무이자 성장 전략이다. 정부의 주택시장 안정과 국민의 주거난 해소, 건설업계의 상생을 기대해 본다.

장용동 (한국주거복지포럼 상임대표)

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