총량은 풀고 규제는 유지…8·13 대책 ‘두 토끼’ 잡을까

가계부채 증가율 1.5→3%…실수요 대출 여력 확대
전문가 "방향은 적절…가계부채·집값 자극 경계"
PF 금융 47.8조+α…"실제 착공·옥석가리기 관건"

김윤덕 국토교통부 장관(왼쪽에서 두 번째)이 13일 오전 서울 종로구 정부서울청사 영상회의실에서 '전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안 및 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책' 관련 브리핑을 하고 있다./박성일 기자

정부가 가계대출 총량 여력과 주택공급을 위한 PF 금융은 확대하되 LTV(담보인정비율)·DSR(총부채원리금상환비율) 등 핵심 대출규제는 유지하는 '핀셋 금융지원'에 나섰다. 실수요자의 대출 애로와 주택사업장의 자금난을 덜어 공급을 뒷받침하면서도 투기 수요는 계속 억제하겠다는 구상이다.

관건은 늘어난 돈이 정책 의도대로 흘러가느냐다. 약 30조원의 추가 대출 여력이 실제 실수요자의 대출 문턱을 낮출 수 있을지, 47조8000억원+α로 늘어난 주택공급 금융지원이 사업성 있는 현장의 착공으로 이어질지가 이번 대책의 실효성을 가를 전망이다. 이 과정에서 가계부채와 집값을 다시 자극하거나 부실 사업장을 연명시키는 부작용은 경계해야 한다는 게 전문가들의 공통된 지적이다.

금융위원회가 13일 발표한 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'에 따르면 올해 가계부채 총량 증가율 목표는 1.5%에서 3%로 높아진다. 이에 금융권의 추가 대출 여력은 약 30조원 늘어날 것으로 예상된다. 이주비·중도금·잔금대출 등 실수요 금융 공급을 확대하는 한편 LTV·DSR과 주택가격별 주담대 한도 등 핵심 규제는 그대로 유지한다.

전문가들은 총량관리 과정에서 실수요자 대출까지 위축된 만큼 일정 수준의 조정은 필요했다고 봤다. 김인만 부동산경제연구소 소장은 "그동안 총량을 너무 조였던 게 문제"라며 "무주택자들이 받는 대출과 공급을 위한 대출은 더 해줘도 모자라지 않다고 본다"고 말했다. 강인수 숙명여대 경제학과 교수도 "실수요자들이 필요한 돈을 좀 더 여유 있게 빌릴 수 있도록 한다는 취지 자체는 나쁘지 않다"고 평가했다.

다만 총량을 늘렸다고 실수요자의 대출 문턱까지 곧바로 낮아지는 것은 아니다. LTV·DSR 등 차주 단위 규제가 그대로인 만큼 금융회사의 대출 여력은 커져도 서민층 실수요자의 체감 효과는 제한될 수 있다. 강 교수는 "대출을 받을 수 있는 요건 자체와 한도를 엄격하게 강화한 측면도 있다"며 "정책 간 앞뒤가 맞지 않는 부분이나 예상하지 못한 피해가 없는지 검토할 필요가 있다"고 덧붙였다.

가계부채 증가율 목표를 두 배로 높인 데 따른 부담도 남는다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "가계대출 총량관리 목표가 1.5%에서 3%로 올라갔다는 것은 결국 가계대출 증가 여력이 커지는 것"이라며 "주택공급 관련 대출과 실수요 대출은 확대하되 고가주택·다주택자·투자목적 대출은 계속 억제하는 방식이 바람직하다"고 말했다.

26조3000억원에서 47조8000억원+α로 확대되는 주택공급 금융지원은 실제 착공으로 연결되는지가 관건으로 꼽힌다. 정부는 PF 공적보증을 올해 23조원에서 내년 33조원으로 늘리고 캠코 PF 정상화 지원펀드와 은행·보험권 신디케이트론도 확대하기로 했다. 함 랩장은 "사업성이 떨어지는 사업장까지 금융지원이 확대되면 시장에서 퇴출돼야 할 사업장을 연명시키는 결과가 될 수 있다"며 옥석 가리기의 필요성을 강조했다.

정책의 실행력을 지적하는 목소리도 있다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 정부가 공급 확대 의지를 보인 것은 긍정적으로 평가하면서도 "PF 자금을 많이 늘린다고 했지만, 사업성 평가를 어떻게 할 것인지에 대한 구체적인 실행계획이 없다"고 지적했다. 박원갑 KB국민은행 WM 수석전문위원은 이주비·잔금대출 완화 등 시장 요구가 상당 부분 반영됐다고 평가하면서 "속도감 있게 개발할 수 있는지가 가장 중요하다"고 강조했다.

결국 실수요자의 대출절벽은 해소하면서 금융완화가 집값 상승 신호로 번지는 것은 차단해야 하는 과제가 남았다. 함 랩장은 "실제 공급이 늘어나는 데는 2~3년이 걸릴 수 있지만 금융이 풀린다는 기대는 주택시장에 바로 반영될 수 있다"며 "이번 대책의 관건은 47조8000억원의 금융지원이 얼마나 빨리, 얼마나 많은 주택의 착공으로 연결되느냐에 달려 있다"고 말했다.